Änderungen bei der Grundsteuer

 

Bislang wurde viel diskutiert, aber noch nichts entschieden, vgl. Meldung aus dem Bundestag: :

Keine Einigung auf Reform der Grundsteuer; Finanzen/Antwort - 23.04.2019 (hib 456/2019)

 

Aktuell stehen folgende Überlegungen im Raum

Am 1. Februar 2019 haben sich Bund und Länder auf Eckpunkte für die Reform der Grundsteuer geeinigt. Dies war nötig geworden, weil das Bundesverfassungsgericht die bisherige Bemessungsgrundlage im April 2018 für verfassungswidrig erklärt hatte (www.zeit.de/news/2019-02/01/grundsteuereinigung-auf-kompromissmodell-190201-99-808007).

 

Die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer B wird sich künftig an folgenden Kriterien orientieren:

 

  •  Bei Wohngrundstücken wird zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage an die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten angeknüpft. Anstelle der durchschnittlichen Nettokaltmiete wird die tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete angesetzt, wenn der Eigentümer dem Mieter Grundstücke oder Grundstücksteile zu einer Nettokaltmiete überlasst, die bis zu 30 Prozent unterhalb der durchschnittlichen Nettokaltmiete liegt. Überlässt der Eigentümer dem Mieter Grundstücke oder Grundstücksteile zu einer Nettokaltmiete, die über 30 Prozent unterhalb der durchschnittlichen Nettokaltmiete liegt, ist die um 30 Prozent geminderte durchschnittliche Nettokaltmiete anzusetzen.

 

  • Das Baujahr ist für die Ermittlung des Grundstückswerts ein notwendiger Bewertungsparameter. Ausgangspunkt für die Bewertung von Grund und Boden sind die Bodenrichtwerte. Die Finanzverwaltung kann ergänzende Vorgaben zur Bestimmung der Bodenrichtwertzonen (Größe) machen. Die Gutachterausschüsse können Bodenrichtwertzonen zu noch größeren Zonen (Lagen) zusammenfassen. Für Kommunen, deren mittleres Bodenwertniveau unter dem Landesdurchschnitt Wohnen liegt, kann optional das für die Kommune jeweils ermittelte „mittlere Bodenwertniveau“ als „Ortsdurchschnittswert“ angesetzt werden (De-minimis-Regelung).

 

  • Soweit für gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke weder tatsächlich vereinbarte Mieten vorliegen noch ortsübliche Mieten ermittelt werden können, ist anstelle des Ertragswertverfahrens ein gegenüber dem geltenden Recht vereinfachtes Sachwertverfahren anzuwenden (statt über 30 Angaben sind dann nur acht erforderlich).

Quelle: Deutscher Bundestag Drucksache 19/9325; 19. Wahlperiode 11.04.2019

 ____________________________________________________________________________________________________

 Cloppenburg, 04.07.2019

Die ersten konkreteren Hinweise liegen vor, wie eine Reform der Grundsteuer aussehen soll.

Das Bundesministerium für Finanzen hat einen Katalog mit Fragen und Antworten zu dem Thema erstellt:(Quelle: Bundesministerium der Finanzen)

 

Wie berechnet sich die Grundsteuer zukünftig konkret?

Die Grundsteuer berechnet sich auch zukünftig in drei Schritten: Wert x Steuermesszahl x Hebesatz.

  1. Schritt: Berechnung des Grundbesitzwertes - wesentliche Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u.a. von der sog. Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt (je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde). Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen wird vom Bundesfinanzministerium auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes über die Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern erfolgen. In 15 von 16 Ländern sind die Einzelfaktoren über das sog. System BORIS bereits einsehbar (z.B. für NRW: BORIS NRW - Aktuelle Informationen zum Immobilienmarkt).
  2. Schritt: Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind. Dazu wird die sog. Steuermesszahl – ein Faktor, der für die Berechnung der Grundsteuer wichtig ist – kräftig etwa auf 1/10 des bisherigen Werts, das heißt von 0,35% auf 0,034 % gesenkt. Außerdem soll der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen weiter, auch über die Grundsteuer, gefördert werden. Deshalb sehen wir für Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent vor, der sich steuermindernd auswirkt.
  3. Schritt: Anpassen der Hebesätze durch die Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung dennoch verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sie insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnimmt als vor der Reform. Die Kommunen haben angekündigt, dass sie dies auch tun werden – denn eine Erhöhung der Grundsteuer anlässlich der verfassungsrechtlich gebotenen Neuregelung wäre politisch nicht vermittelbar.

Abb. 2 zeigt exemplarisch, wie die Grundsteuer künftig berechnet werden soll. Sie zeigt, wie sich der Wert einer (flächenmäßig identischen) Immobile auf die zu zahlende Grundsteuer auswirkt: Wertvollere Immobilien gehen mit höheren Grundsteuerzahlungen einher. Unterstellt ist dabei, dass die Kommune ihren Hebesatz so anpasst, dass sich ihr Grundsteueraufkommen im Zuge der Reform nicht verändert.

 

Abb. 2: Berechnung der Grundsteuer nach dem wertabhängigen Modell
Quelle: Bundesministerium der Finanzen

 

Grundsteuer - Darstellung der Berechnung von Grundsteuern - © Bundesministerium der Finanzen
Darstellung der Berechnung von Grundsteuern

Persönliches Fazit: Da die Hoheit über die Festsetzung der Steuern bzw. Hebesätze den Ländern obliegt, bleibt abzuwarten wie das Land Niedersachen mit dem Vorschlag umgehen wird. Aufgrund knapp bemessener Haushaltskassen denken wir, es wird zu einer Erhebung / Mehrbelastung kommen.
Fatal an dieser Reform sind die parallelen Überlegungen diverser Parteien, wonach die Grundsteuern nicht mehr auf den Mieter abgewälzt werden dürfen. Damit wäre der Vermieter final belastet. Betrachtet man in dem Zusammenhang die Mietbremse, wonach die Mieten nur in gewissen Grenzen angehoben werden können, so kommt dies einer Enteignung gleich.
Interessant an dieser Stelle wird auch die Frage sein, wie ein Mietspiegel erstellt wird. Werden die letzten 3 Jahre betrechtet, die letzten 5 Jahre, oder noch mehr Jahre zurück? Bürokratie soll abgebaut werden, hier baut sich vermutlich wieder eine auf!